| 公司簡介／主要業務 |
中國海外發展(00688.HK)於內地及香港等超過20個城市，經營物業發展及投資、地產代理及財務運作業務。物業分佈於珠江三角洲、長江三角洲及環渤海等區域。 |
| 撰稿時股價 |
$17.44 |
| 骷髏會研究部評級 |
B (註：與大市同步) |
利好：
- 核心房地產業務增長強勁
- 積極收購鞏固龍頭地位，搶佔二線城市
利淡：
中國海外(00688.HK)是惟一一隻從事內地房地產的藍籌股，今年內地房地產表現佳，最近集團首次公佈季度業績，銷售理想，首九個月錄得營業額210.5億(港元，下同)，經營溢利為71.8億，反映經營毛利率為34%，大致與上半年持平。
銷售增長快 成交漸平穩
集團今年首三季的銷售強勁，完成合約銷售總額達384.7億元，按年上升82%；首十個月的合約銷售面積，更累積至435.7萬平方米，已超出早前調高的430萬平方米的全年目標，比去年同期增幅逾100%。
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驚人的銷售增長，主要由於上半年銀行放貸取態寬鬆，以及國內一線城市的樓價不斷上揚所帶動。不過，從上圖可見，自中央於7月宣佈要嚴格收緊第二套房貸優惠後，雖然樓價仍走強，但集團、以至全國樓市的成交金額，都自高位回落不少。
隨著國家更關注一線城市的高企樓價，市場對是否有調控措施出台感憂慮，再加上經過上半年的快速銷售之後，骷髏會預期，未來半年全國大城市的樓盤供應會減少，成交額及樓價也會維持平穩，二線城市的樓價可能接力續上。
收購土儲進取 滿足未來4年需求
於是，在一輪推售潮後，各大發展商正開始補充土儲，搶攻市佔率。中國海外今年銷售提早達標，而且手持231億現金，故自8月開始，就非常積極收購土地，填補上半年的「買地真空期」。以集團每年銷售面積增加20%計算，目前土儲足以應付未來4年的需求：
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骷髏會認為，集團收購優質二線城市土地的策略正面，可令土地儲備更多元化，又能成為增長動力。以環渤海區域為例，今年首十個月，集團在該區的銷售額及面積都增長超過110%，證明新晉城市包括青島、濟南等，甚具開發潛力。
毛利續降 市帳率偏高
集團財政健康，今年初集資後，淨借貸比率大幅降至13%水平。不過，集團中期毛利率，比去年同期下跌一成至39%，令人憂慮如明年樓價降溫，毛利將會進一步下滑。再加上集團獲母公司增持後，股價已有明顯升幅，目前市帳率(P/B)達3.74倍，屬行業偏高水平，故暫評為B，值得繼續留意。
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