| 公司簡介／主要業務 |
世茂房地產(00813.HK)主要於國內從事房地產開發，同時經營物業投資及酒店經營業務。旗下物業大部份位於東北地區，包括上海、南京、哈爾濱等。 |
| 撰稿時股價 |
$16.46 |
| 骷髏會研究部評級 |
B (註：與大市同步) |
利好：
- 低價收購優質土儲，可提高資產淨值
- 借貸結構良好，負債水平安全
利淡：
- 房貸政策未明朗，可直接影響集團銷售
- 已有一定升幅，值博率下跌
內房板塊近日升勢凌厲，因市場消息紛云，有傳中央不僅不收緊房貸，而且會於明年重新放寬，刺激內房股「炒落後」。
一線城市樓價升勢有阻力
中央對房地產的取態，需於下周經濟工作會議結束後，方會趨於明朗。骷髏會認為，經過今年的強勁銷售後，國家出手調控投機性購房的可能性增加，特別是東部的一線地區。預料明年內地樓價應會維持於一個較穩定的水平，尤以主力一線城市的房企受影響較大。
世茂房地產有不少土儲位於中國東北部的主要城市，年內這些城市樓價急升，帶動世茂從08年谷底反彈，今年首十一個月合約銷售額上升91%，至210億(人民幣，下同)，提早超額完成今年上調後的200億元目標。合約銷售面積為241萬平方米，比去年同期大增一倍。
去年表現不濟 今年翻身
銷售大增，令集團首六個月的核心溢利大增16倍，至3.8億。不過，相比起同業，其實世茂的核心溢利並不算高(見下表)。而且，雖然今年集團的每股盈利應可錄得近300%驚人升幅，但這主要是由於物業重估拖累去年盈利大幅拖退所致。
骷髏會於4月時，認為世茂配股集資，可改善負債高的問題，長遠有利。有關配股已於6月完成，集資19億港元，淨借貸比率已由66%下降至43%的合理水平。而且，集團有6.8%借貸乃美元或港元，在持續低息環境下，此借貸結構可稍為減輕利息支出。
積極購土儲 現金或現壓力
不過，需留意各房企近日積極收購土儲，連一向保守購地的世茂，近月也斥資逾87億人民幣，收購多幅位於上海、成都、廈門等土地。觀乎截止六月為止，集團可動用資金為133億，故一輪收購之後，集團可能需要增加短期流動性，借貸比率或再增。
雖然是次收購計劃涉資龐大，不過帶來新建築面積約450萬平方米，即是每平方米土地成本僅1,900元，價錢廉宜，有助提升每股資產淨值，屬合理收購。
市帳率已偏高
總括而言，除非中央再推扶助房地產措施，否則在下半年供應增加下，東北部一線城市樓價明年將靠穩，世茂來年增長應不及今年強勁。考慮到股價近日已有一定升幅，推高市帳率至2.4倍，短期值博率下降，暫評為B。
與其他內房股比較.jpg)
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