| 公司簡介／主要業務 |
SOHO中國(00410.HK)是北京最大的房地產發展商，主要於北京的黃金地段及核心商業區，發展地標式商業及多用途項目。 |
| 撰稿時股價 |
$4.38 |
| 骷髏會研究部評級 |
B+ (註：優於大市) |
利好：
- 土儲價值高，平均售價冠絕同業
- 手持淨現金
- 商用項目銷售強勁
利淡：
骷髏會年內曾兩次表示看好SOHO中國，認為今、明兩年將是集團的收成期。結果，集團2009年銷售及預售果然強勁，今年首11個月就完成早前訂下的120億(人民幣，下同)年銷售目標，比08年全年大增54%，創下集團紀錄。
商業地段佳 定價有保證
這除了由於內地寫字樓市場開始復甦外，更因為集團的銷售及推廣策略得宜。與一般經營住宅樓房的發展商不同，SOHO中國主打商用物業，其經營策略為：
一. 物色優質地段，興建寫字樓及商廈
二. 收購已落成的商用項目，再以高價轉售或出租。
論物色商業地段，SOHO眼光準確，買入的皆是位於繁華市中心、交通便捷的優質黃金地段，例如集團最大發展項目「三里屯SOHO」就位於北京著名娛樂區。所以，集團土儲數量雖然遠不及其他同業，但平均售價卻大幅領先，核心純利率也處於高水平：
收購已落成項目 縮短回報期
另一方面，SOHO中國積極收購已建成的項目，包括今年五月開售的「中關村SOHO」、近期收購的北京嘉盛中心，以及首度進軍上海的代表作「SOHO東海廣場」。這些項目經過包裝後，可以快速地重新推出市場，在較短時間內帶來現金流，提升每股資產淨值及每股盈利。
所以，集團是內房股中少數可以手持淨現金的公司，多年內淨借貸比率都屬負數。現時SOHO擁87億元現金，以及逾180億未動用銀行貸款額，有力繼續擴充地盤。
北京市佔率第一
經過幾年的持續收購，SOHO中國目前在北京的市佔率，已由07年的1.6%，上升至5%，晉身北京房地產「一哥」。連同三里屯項目，集團明年可推售的建築樓面面積，超過50萬平方米(見下表)。
2010年可推售項目.jpg)
假設集團成功售出其中八成，以平均售價每平方米4萬元計算，集團明年的合約銷售額有望達到150億元以上，按年增長至少25%。
受國策影響小 有利也有弊
相比其他住宅項目發展商，SOHO中國較不易受國策風向影響，因為中央要調控的，一般是影響民生的住屋樓房價格。所以，從事商業項目的SOHO就可以有一個較穩定的發展。
當然，國策是兩面刃，如果中央明年要刺激內需、扶持市民購買住房，SOHO中國便不及同業「著數」。
增長力高 估值仍合理
總括而言，SOHO中國明年銷售額有保證，現金流穩健，加上內地商用租務市場回暖，北京前門項目其餘建成面積將在2010年後帶來強勁收入。考慮市帳率已為1.5倍，暫調低至B+，仍然看好。
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