港人移民意欲上升，彭博行業研究房地產分析師黃智亮指，移民潮令二手供應增加，但低息環境仍然持續，隨著疫情舒緩，可以支持本地置業需求，預料今年樓價會錄得約5％輕微升幅。黃智亮指，移民數字上升對住宅租金影響較大，今年租金跌幅與去年相若，料約6％，而空置率將上升至逾5％，平均租金回報率或低於2％，相信今年住宅租賃市場壓力較大，料租金及樓價會背道而馳。

黃智亮認為，本地疫情反覆，去年部份置業需求已被壓抑，令購買力於今年提前釋放，在移民潮影響下，今年一、二手樓成交會按年升兩成，二手成交有望突破至五萬宗。但他認為，目前發展商負債水平很低，財務亦十分健康，不需要急於賣樓令資金回籠，個別內房開盤會較進取，但佔市場份額不大，對樓市影響輕微。

他說，本地實體經濟回復需時，對寫字樓及零售租賃市場有影響，預料今年寫字樓及零售舗租金仍會錄得跌幅，但自去年11月起，政府撤銷非住宅物業雙倍印花稅，對市場帶來刺激作用，街舗交投更加活躍，相信非住宅物業價格已見底，因此有發展商收購非住宅物業。