市建局觀塘市中心第四及第五發展區商業項目已在中午截標，合共收到一份標書，新地(00016.HK)證實已獨資入標。項目最新市場估值約87億至130億元，較去年8月招收意向書時市場最高估值259億元，回落約5至6成。

觀塘市中心項目是市建局歷來規模最大的單一重建項目，分5個區域發展，今次是最後一個發展區域，地盤面積逾27.5萬平方呎，預計最高總樓面面積約216.6萬平方呎。

張翹楚：寫字樓空置率偏高　發展商入標審慎

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，收到標書越少，流標機會當然越大，但過往如西九藝術廣場大樓，亦有試過一份就中標。他解釋，即使已通關，但零售及寫字樓市場要更長時間恢復，所以發展商會較審慎。

他表示，寫字樓市場早在疫情前已不太理想，由於未來5至6年將新增1100萬平方呎商用樓面，但吸納量不足以消化，所以擔心供應過多，現時寫字樓的空置率偏高，部份地區空置率更長期處雙位數。他指，因不少發展商「計唔掂數」，所以決定不入標。

他指，一旦流標，由於市建局自負盈虧，降價並非唯一出路。他建議，或可將地皮改劃做商、住綜合用途，增加吸引力。他又指，過往發展商會以發展住宅獲得現金流，再發展商業收租項目，但現時住宅回本期延長，對現金流有影響，增加發展商用地壓力。他又建議政府往外走，例如於海外或香港路演，吸引海外投資者考量來港發展物業。

普縉助理總監(估值及諮詢)李雋傑指，估計今次項目每呎樓面地價約6000元，估值約130億元，預計標書只有5份內。他指，地盤位於觀塘北，非傳統寫字樓集中地，料未來主要服務周邊居民。目前九龍東商業樓面已有不少空置，加上未來供應較多，或會與項目構成競爭，預期附近已有項目的發展商或有意競投，以達致聯合效應。

政府昨日公布赤柱環角道豪宅地皮流標，李雋傑認為，反映發展商對後市看法非想像中樂觀，但始終要視乎不同項目性質。而今次項目位處九龍東市中心不錯地段，所以流標風險不會太高，但可能要承受低地價風險。

市建局在這個項目試行「浮動規劃參數安排」，容許取得項目的發展商，在總樓面面積保持不變前提下，靈活調撥在指定範圍內商業樓面面積作辦公、酒店和其他商業用途。李雋傑指，做法將有利發展商，並可因應市道，彈性規劃寫字樓、酒店等樓面比例。

他認為，政府提倡「起動九龍東」計劃近十年，只要未來市況好轉，預料仍有發展空間，只是近期經濟轉弱，才令低地價成交及流標情況出現。而今次發展項目需要長時間，現時難料3至4年後市況，如果長遠有利好因素，相信發展商會繼續買地。