人民銀行、住建部、自然資源部、國家金融監管總局及證監會5個部門，日前同步發布3份綱領文件，標誌中國住房金融制度迎來徹底改革，克而瑞研究中心指，核心目標是將房地產資金循環從「置業人士向開發商提供融資」轉向「金融為項目融資」。

預售制度被「制度性降級」

克而瑞的報告指，3文件中最重要的條款在人行文件第22條：「實行預售的，個人住房貸款應嚴格在項目完工備案後發放」，意味著樓花可以照賣，但置業人士的首期和按揭款項，在完工前不會發放到開發商手中，預售的融資功能被實質性歸零。

住建部的銷售制度改革同步收緊：購房資金須全額存入監管賬戶，完工驗收後方可解除監管；新出讓土地項目須「優先選擇」現樓銷售。人行同時廢止2003年至2016年間9份差別化住房信貸政策文件，住房信貸從「相機抉擇的調控工具」，切換為「制度化管理規則」。

開發商資金模型重構

克而瑞研究中心以可售面積10萬平方米，每平方米售價3萬元的項目測算，在新制度下，開發商自有資金峰值，從舊預售模式的約7.1億元飆升至18.5億元，增長約2.6倍；股東內部回報率(IRR)則從27.2%驟降至8%至9%，高周轉、高槓桿模式正式終結。開發貸期限亦與銷售模式掛鉤：預售項目不超過5年，現樓項目不超過7年，首次還本原則上在完工備案後。

證監會同步推出資本市場支持工具，包括REITs、CMBS(商業房地產抵押貸款支持證券)、不動產ABS及併購工具，推動融資從依賴開發商「主體信用」轉向基於「項目信用」。未來行業格局將加速分化：融資成本極低的央國企主導新增開發，民營房企則轉向代建、資產管理及行業整合。

置業者風險敞口大幅收窄

報告指，對置業人士而言，新制度提供三重保護：首付全額監管至完工、按揭貸款完工後才發放、違約可退房退款。置業者承擔的風險敞口，從「全款級」縮小至「少量定金」級，「一邊租房一邊還月供等交房」的現象將基本消失。個人住房貸款期限最長延至40年，並建立存量房貸利率動態調整機制，以降低月供壓力。

分析指出，這場改革的本質並非取消預售，而是從源頭消除增量項目的交付風險，實現「新賬不欠」。在「保交樓」任務全面收官後，制度性長效機制正式接力，房地產行業的遊戲規則從「快周轉、高槓桿、主體信用」徹底轉向「慢周轉、低槓桿、項目信用」。