住建部、自然資源部、國家金融監管總局、人民銀行及中證監日聯合發布房地產政策組合拳，被多家投行視為1994年確立商品房預售制度、1999年確立30年最長貸款期限以來，規模最大、範圍最廣的住房體制改革，標誌著延續逾20年的「高槓桿、高周轉」開發模式，正式進入終結倒計時。

5部門協同重構全周期融資體系

巴克萊指，今次改革覆蓋投地、融資、建設、銷售及抵押貸款全鏈條，核心邏輯在於風險再分配——將之前由置業人士者實際承擔的開發及交付風險，轉移至開發商、銀行及資本市場。銀行被明確禁止為土地出讓金及相關稅費提供融資，開發商須以自有資金完成土地購置。預售環節，項目須達主體結構封頂方可啟動銷售，且按揭款須在完工備案後方可撥付，大幅延後開發商回款時點。

為填補融資缺口，政策配套推出支撐措施：開發貸款期限從現行3年最長延至7年，且可推遲至完工後償還本金；通過「主辦銀行制度」對項目資金實施閉環管理；資本市場端則拓寬股權融資、併購融資、債券、REITs、ABS及私募基金等渠道。

新項目漸改現樓銷售　40年期房貸降每月供款

新政逐步引導新項目轉向現樓銷售，但未「一刀切」全面禁止預售。新出讓住宅用地及尚未取得建設工程規劃許可證的項目，應「優先選擇現樓銷售」；已取得規劃許可證的在建項目，則「鼓勵實行現樓銷售」；現有已取證項目可基本延續原有規則。高盛指出，具體實施時間表由地方政府自行決定，全國已有30個省市開展相關試點。

個人住房貸款最長期限由30年延長至40年，是對購房需求最直接的支撐。德意志銀行測算，一筆200萬元、利率3.5%的等額本息貸款，期限從30年延至40年後，月供將從約8980元降至約7750元，降幅約14%。政策同時要求預售資金進入監管賬戶全程受控，若開發商未能按時交付，購房者有權解除合同並追回定金，並推動「交樓即辦證」，顯著降低爛尾風險。政策還引入銷售定金制度，允許開發商收取定金以鎖定房源和價格，緩解現房銷售的房價不確定性擔憂。

行業加速洗牌　國企優質民企受益

多家機構認為，新政將加速行業分化，資金實力雄厚的國有企業和優質民營開發商有望勝出。巴克萊情景分析顯示，在預售資金缺口以50%債務、50%股權填補的基準情景下，主要內房企平均淨負債率將上升約5個百分點；若缺口全部由債務填補，淨負債率將平均飆升約41個百分點。高盛預計，受新政影響，新增項目供應量將進一步收縮，供需再平衡進程有望加速。對銀行而言，主辦銀行制度拓展了貸款業務空間，但同時也帶來更長的貸款久期及對項目建設交付的直接敞口。