順豐房託(02191.HK)是香港11個上市房地產投資信託基金之一，主要投資香港和內地的現代物流物業和貨倉設施。執行董事兼行政總裁林聰智表示，經歷過去年的低谷後，本港的物流地產市場正在處於尋底階段。

林聰智指，香港的物流物業空置率長期維持在單位數水平，但在去年年底時上升至約15%。市場亦面臨新增供應帶來的壓力，預計物流地產的租金收入在今年會有約3%的跌幅。但另一方面，空置率今年起開始回落，租客亦有增加，他認為市場已經離底部不遠。

林聰智提到，順豐房託本身的租金收入較為穩定，原因是租約年期長達5年，並設有條款在每年自動提升租金，令順豐房託的租金收入沒有跟隨市場的下行趨勢，但在今年4月至5月續租時，租金自然有所下跌。他補充，新的租約期為3至5年，因此租金水平在未來一段時間會保持穩定。

順豐房託目前的投資組合，包括在香港青衣，和在廣州佛山、湖南長沙和安徽蕪湖的4項現代物流物業。截至6月底，整體出租率達96.8%。租客主要是順豐集團，佔整體出租面積83.5%，為出租率帶來穩定支持。林聰智表示，在面對行業逆境時，有穩定的核心租戶是非常重要，亦令他們勝過其他業主。

未來發展方向上，林聰智提出要「穩住基本盤、拓展新資產」。一方面，他希望將目前平台持有的4個項目的出租率再推高，以及盡量做好成本和資產管理；另一方面，亦以增加管理面績為目標，尋求收購適合的項目，並將眼光放在內地。

他最看好的，是內地大灣區和中西部地區的物流物業，目前正在觀望一些項目。他指，中西部地區在過去3至5年供應嚴重過盛，空置率達20%以上，但目前已回歸到個位數水平，租金亦有上升趨勢。而大灣區雖然未來亦面臨大量新增供應，但區內韌性較強，亦有希音(SHEIN)、AliExpress、Temu和TikTok的跨境電商四小龍，帶來巨大的倉儲需求。

林聰智：港現代物流設施不足 或收購北都項目

林聰智亦指出，香港的現代物流設施不足，認為政府在即將出爐的施政報告中可以著眼。他指，現代化物流設施對地面承重、樓高有一定要求，亦需要有車道由地面直接連接倉庫樓層。而現時全港只得17個項目符合，因此他們比較集中在內地發展。

此外，他亦希望政府可以為物流地產的物業維修提供稅務優惠。他指，行業目前的倉庫項目普遍樓齡較大，而房託需要分派9成收入作為股息，在大規模維修及消防系統等升級上會有一定壓力，期望政府為這些支出提供稅務抵扣優惠。

展望未來北部都會區的發展將會帶來新的物流生態，林聰智指雖然作為房託不能直接參與興建，但認為北都的規劃良好，如果未來區內的物流項目能夠產生強勁現金流和估值合適，不排除會考慮收購。