世邦魏理仕報告指，受惠於強勁寫字樓租賃活動、空置率下降、投資市場動力增強，以及零售市道持續改善，香港商業房地產市場第三季延續復蘇勢頭。寫字樓錄得自2018年以來最強勁的年初至今淨吸納量，投資成交額亦加快，教育行業對酒店及其他生活住宿類資產需求持續增加，成為推動投資活動的重要力量。豪宅住宅市場本季亦保持穩健。

寫字樓方面第三季整體租賃成交面積達120萬平方呎，按季下跌6%。受銀行及金融機構擴張需求帶動，中環佔本季租賃成交量28%，當中73%來自中環A1級甲廈。年初至今租賃成交量累計340萬平方呎，按年升6%。全港季度淨吸納量達85.86萬平方呎，年初至今增至180萬平方呎，為2018年以來同期首9個月最高。中環本季淨吸納量為22.3萬平方呎，過去20年僅出現四次超過20萬平方呎水平。港島區年初至今淨吸納量120萬平方呎，中環佔43.25萬平方呎；九龍東是唯一錄得負淨吸納量的分區，年初至今為負1.6萬平方呎。

寫字樓空置率按季下降0.8個百分點至15.5%，創2015年第二季以來最大單季跌幅。整體寫字樓租金按季升3.2%，連續四季增長，年初至今升6.7%。中環租金年初至今升15.8%，中環A1級甲廈租金大升24.3%，為2010年第四季以來最強。

至於零售方面，零售銷售連續第16個月擴張，核心零售區租賃活動回落，第三成交面積按季跌22%至29萬平方呎；核心區主要街道商鋪空置率按季跌0.5個百分點至6%，為2019年第四季以來第二低；租金按季升0.9%，連續17季增長，年初至今升2.7%。

第三季投資成交額達180億港元，按季大增79%。學生宿舍改建項目受捧，相關資產投放53億港元。年初至今投資成交額累計432億港元，相當於2025年全年94%。

學生宿舍仍供不應求

投資市場方面，酒店改裝學生宿舍成為焦點。世邦魏理仕香港資本市場部資深董事鮑珏鍵指，酒店成交一般不會高過每平方呎1萬元。若以買入價計算，改裝完成後落實的回報率約5厘半至6厘，實際水平取決於營運者規模，規模越大，成本分擔越有利。他指，招商局集團早前買入九龍區多幢酒店，隨着政府打造香港成為教育都市，教育產業相關資產收益穩定、長遠需求存在，銀行對這類借貸取態較其他資產類別樂觀。

鮑珏鍵表示，現時學生宿位短缺約5萬多個，到2030年進一步擴大至約7.5萬個，而私人市場未來兩年可提供的床位約9000至9500個，政府今年較早時招標的3幅指定學生宿舍用地，若成功售出可提供4500個，合計約1.3萬至1.4萬個。他又指，學生宿舍已擴展至中學生層面，全港最大型學生宿舍約有1400至1500個床位，每年暑假亦有大量學生搶租大圍、沙田等私人住宅，這些未記錄床位日後或由集團式學生宿舍吸納。

世邦魏理仕香港顧問服務首席營運官馮慧詩表示，今季寫字樓吸納量表現理想，需求主要來自現有公司擴充及「升級搬遷」。甲級寫字樓核心區仍以金融及保險業為主，創科產業並非主要客源，相關租用面積在甲級寫字樓總租用面積中不超過4%，創科需求多見於科學園或數碼港等非中環地區。