花旗報告認為，政府新的《長遠房屋策略》人口方面的預測保守，低估未來家庭形成的速度。花旗指，長策訂下的2027至36年度最新私人房屋供應目標為12.6萬伙，即每年1.26萬伙，較2026至35年度減少5%，並較10年前，即2016至25年度的19萬伙目標低34%。需求則大致穩定，按年持平，較10年前跌8%，公私營比例為70/30。隨著新供應更集中於北部都會區，花旗認為核心區的供應前景將更為緊張。

花旗指出，由於家庭數目增長，明顯快過人口增長，官方對家庭數目及住屋需求的預測可能過於保守，報告指，2015至2025年，香港人口只增加20萬，達到750萬，但家庭數目卻增加30.4萬，達到277萬。而今年上半年，人口增加9600人，但家庭數目就增加1.93萬，反映住屋需求不只來自人口增加，也來自現有家庭分拆成更多細小家庭，平均每戶增量甚至不足1人。

而最新一份長策，假設到2037年人口會增加41.8萬，達到806萬，增幅是2015至2025年的2倍以上，但只是預測新增18.68萬個家庭，只是相當於2015至2025年家庭增幅的61%。花旗認為，如果家庭規模繼續縮小，官方對房屋需求的預測有明顯上調空間。同時，學生流入亦會進一步增加需求。

花旗認為，住宅樓市基本面理想，預測2027年住宅樓價及租金均升6%，不過面對美國息口上升，本地地產股價短期或受壓，預計收租股在零售續租租金改善下，將跑贏地產發展股，選股為太古地產(01972.HK)、九龍倉置業(01997.HK)、領展(00823.HK)及新地(00016.HK)。