市區重建局研究發現，油麻地及旺角地區三千多幢樓宇中，超過9成樓齡在30年以上，樓齡中位數50年，由於剩餘地積比不多，而且相當分散，重建誘因不大，亦難以整合規劃。市建局計劃為當區制訂三組市區更新概念藍圖，包括以維持現有21萬人口為基準，發揮增長潛力， 並提供更多公共空間；另一方案會下調約3成人口，並維持現有總樓面面積，以降低人口密度，並提供更多休憩用地；最後一個方案會以「分區計劃大綱圖」所容許的總樓面面積上限為基礎，重整舊區，下調約一成半人口。
市建局預計明年初將研究結果提交發展局， 並會與局方商討公眾諮詢模式。