星展香港經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文指，面對美伊衝突及2月財政預算案未推出支持措施，樓市謹慎情緒仍延續至2026年。農曆新年後主要發展商加快新盤推出，市場反應理想，有個別新盤短時間內售罄，3月及4月新推的項目反應亦佳。

丘卓文認為，住宅需求復蘇屬局部性。兩年前政府撤銷樓市辣招後，內地買家率先回歸市場，而2025年起本地買家亦開始重新入市，隨後投資者亦回流。過去三年，即2023至2025年，租金累升近20%，受人才及海外學生流入帶動強勁住宿需求。目前租金回報率約3.3%，略高於實際按揭利率3.25%，形成正租金回報，引發投資者需求。在豪宅市場，投資者佔交易量約15-20%，同時開始有短線炒賣，有買家在一年內轉手獲利。

樓價方面，發展商調整定價策略，去年下半年先削減庫存單位的價格優惠，今年新盤更開始提價，例如啟德新盤定價明顯高於去年。今年至今樓價已升7%，但仍較2021年8月歷史高位低逾15%。在庫存減少及新供應下降下，星展預計今年住宅樓價上升10%，在這個上升周期內有望重返2021年的歷史高位。

土地市場方面，丘卓文指，過去六至七年由政府招標、港鐵招標、市建局換地及市區重建等供應的土地，每年平均可建單位約14,000至15,000伙，屬較低水平，反映未來數年新屋供應將低於平均。由於項目需時五至六年完成，今年土地儲備處於較低水平，亦預示未來新供應減少。政府賣地計劃中，大部分位於新界，港島僅有一幅，預期未來港島新住宅供應將非常有限。

寫字樓過剩問題漸退　最壞時間已過

寫字樓市場自去年下半年起出現穩定跡象，尤其中環及金鐘。去年寫字樓淨吸納量達230萬平方呎，遠高於歷史平均每年140萬至150萬平方呎。今年首季淨吸納量約60萬平方呎。空置率改善，中環現時低於10%，低於一兩年前逾12%；金鐘空置率低於7%。強勁資本市場帶動IPO活動，去年集資額理想，對沖基金、財富管理公司、私人銀行及保險公司對中環及金鐘寫字樓需求增加。教育機構亦在不同地區擴充樓面，與政府打造香港為國際教育樞紐的政策有關。地區總部及辦事處數目及僱員人數均見上升，利好寫字樓需求。
 
寫字樓租金自去年下半年起穩定，今年以來中環租金按年升逾3%，雖然較3年前仍低，業主續租時租金調整仍為負數，但幅度已收窄，而去年仍有逾10%負增長，今年部分個案低於10%。中環及金鐘表現將繼續優於其他地區，而九龍東空置率仍高。新寫字樓供應方面，恒地(00012.HK)擴展中環、新地(00016.HK)擴展旺角，政府已暫停商業地招標兩年，2028年起新供應將減少，認為最壞情況已過。
 
投資市場方面，部分內地科技公司購入香港寫字樓自用，教育機構如香港城市大學購入寫字樓部分作擴充，大新銀行購入黃竹坑寫字樓自用。寫字樓市場復蘇不均，集中在中環及金鐘，兩區租金開始增長，空置率持續下降，新供應減少，過剩問題漸消退。
 
零售市場方面，星展香港高級研究分析師梁梓瑩指，自2025年下半年起動力良好，下半年零售銷售錄得5%升幅，扭轉上半年跌勢，並延續至2026年首季。3月份儘管美伊衝突增添股市不確定性，香港零售銷售仍相對穩健。
 
不過，梁梓瑩指，零售租金復蘇面臨挑戰。網上零售競爭加劇，內地電商平台積極推廣，今年首3月網上零售銷售升30%，佔整體零售8.7%，按年升約1個百分點，部分銷售未必轉化為實體業主租金收入。零售商亦面對其他營運開支上升。大部分主要商場及民生商場出租率仍高於90%。租金表現分化，海港城等旗艦商場及希慎旗下物業受惠於租戶銷售改善，分成租金及租金收入自2025年下半年起回升；部分民生商場則受網購及超市等租戶租金到期壓力影響，仍錄得負租金回顧。整體零售市場復蘇可持續，將有助支持大部分業主的租金增長。